La reactivación económica del sector de la construcción y los subsidios e incentivos económicos, sumados a otros factores, han sido el escenario perfecto para el boom reciente que se ha experimentado en las compras de propiedades en Colombia. Con esto en mente, desde Properati nos preguntamos cuáles son los ingresos necesarios para calificar a un crédito hipotecario y comprar un apartamento en la capital colombiana.
Quien desee comprar un apartamento en la capital paisa debe ganar mínimo $2.9 millones de pesos al mes: con estos ingresos se puede comprar un apartamento en Manrique a un plazo de 20 años; si se quiere comprar a 15 años, se necesitan ingresos mensuales de $3.3 millones. Para hacerlo en 10 años, es necesario ganar $4.1 millones. El precio promedio de los apartamentos en Manrique es de $140 millones de pesos, el más bajo de la capital paisa.
En contraste, quien quiera comprar un apartamento en El Poblado, la zona más cara de Medellín, tendrá que ganar más de $13 millones al mes, difiriendo su crédito a 20 años. Si quiere pagarlo en 15, sus ingresos tendrán que superar los $15 millones; y si quiere comprarlo en 10, tendrá que percibir ingresos por más de $19 millones de pesos al mes. En este sector, los apartamentos cuestan $680 millones de pesos, en promedio.
Entre tanto, se necesitan ingresos mensuales de $4.4 y $4.8 millones de pesos para comprar un apartamento en Bello e Itagüí, respectivamente, a un plazo de 20 años. Para comprarlo en 10 años es necesario ganar entre $6.2 y $6.8 millones al mes.
Para comprar un apartamento a un plazo de 20 años en Sabaneta y Envigado, se necesita ganar $6.6 y $8.5 millones de pesos al mes, respectivamente; para hacerlo en 10 años se requieren ingresos mensuales de $9.3 y $12 millones de pesos.
¿Por qué los ingresos son un limitante a la hora de comprar vivienda?
Aunque la pregunta parezca evidente, la respuesta está en las políticas bancarias. Cuando una persona adquiere un crédito de vivienda, la cuota mensual no puede superar el 30% de sus ingresos, ni debe tener deudas mensuales superiores al porcentaje de sus ingresos; tampoco debe estar reportada ante las centrales de riesgo ni presentar moras en sus obligaciones.
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Metodología
- Los datos presentes corresponden a los anuncios de apartamentos en venta, nuevos y usados, publicados en Properati entre enero y septiembre de 2021. Estos apartamentos tienen entre 2 y 3 habitaciones, y cuestan entre $60 millones de pesos y $10.0000 millones de pesos. Los anuncios que no contaron con alguna de estas condiciones se excluyeron del análisis.
- Posteriormente, estos datos se analizaron, limpiaron y procesaron para determinar un precio promedio de los apartamentos en cada municipio, localidad o comuna, el más cercano a la realidad.
- Mediante la fórmula matemática detrás de la calculadora de Properati Créditos, determinamos cuáles deben ser los ingresos y deudas de quien desea comprar un apartamento en cada localidad o comuna mediante un crédito de vivienda, según el plazo al que se quiera diferir la deuda: 10, 15 o 20 años.
- Para este análisis, utilizamos las siguientes condiciones:
- El valor a financiar es el 70% del precio de la vivienda.
- La tasa de interés es del 8,97% Efectiva Anual: esta fue la tasa promedio de los créditos hipotecarios que los bancos en Colombia otorgaron para comprar no VIS, al mes anterior al cierre del análisis. Este dato salió después de analizar las cifras publicadas mensualmente por la Superintendencia Financiera de Servicios Públicos en Colombia.
- Este análisis no contempla el escenario donde el comprador recibe subsidios para comprar vivienda: ni de Interés Social, ni a la tasa de interés, ni de cualquier tipo.
