Medellín se caracteriza por ser una ciudad rica en terreno montañoso; con 2.5 millones de habitantes, aproximadamente, es la segunda ciudad más poblada del país, y su periferia se encuentra rodeada por cerros que se han ido poblando con el tiempo. Desde Properati, el portal experto en asesoría inmobiliaria de Latinoamérica, realizamos un análisis en la Ciudad de la Eterna Primavera para identificar si existe una relación entre la altura sobre el nivel del mar (msnm), el número de habitantes a su alrededor y el precio promedio de sus viviendas.
Esta investigación nació de la necesidad de saber si la elevación natural sobre el nivel del mar tiene un impacto en el mercado inmobiliario y por consecuencia en cómo se vive en Medellín. Creamos dos mapas que muestran cómo se puede ver a la ciudad desde dos puntos de vista diferentes: uno geográfico en el que se muestra la altura sobre el nivel del mar de la ciudad dividido en cuadrantes (de 250 000 metros cuadrados cada uno), y otro que contiene la densidad poblacional y el precio del m² en cada cuadrante. Con esto, comparamos algunas variables, obteniendo interesantes resultados al respecto”.
El mapa de la izquierda representa la elevación sobre el nivel del mar en el Valle de Aburrá: donde los colores más oscuros representan las zonas más bajas, y los más claros las más altas. En el de la izquierda se representan dos variables: el precio del m² (entre más oscuro, más caro), y la población (entre más alta la barra, más habitantes por cuadrante).
Para el estudio, calculamos la cantidad de habitantes en cada cuadrante, utilizando datos provistos por el DANE y el Municipio de Medellín, además de obtener indicadores de elevación sobre el nivel del mar a través de la API de Google Maps. Para los datos del valor del m², utilizamos la base de datos de Properati.
Alturas opuestas, precios similares
El Área Metropolitana del Valle de Aburrá es, como su nombre lo indica, un valle con una altitud que oscila entre 1400 y 1800 msnm., rodeado por montañas que llegan hasta los 3100 msnm.
Encontramos que en El Poblado y Laureles Estadio, ubicados entre 1300 y 1900 msnm, las viviendas tienen los precios del m² más elevados: alcanzan los $5.8 millones de pesos, en promedio. Mientras tanto, Popular y Manrique, con una altitud similar, tienen las viviendas más económicas de la ciudad, con un precio por m² por debajo de los $2.5 millones.
Envigado, Caldas, y La Estrella son municipios ubicados a más de 2000 msnm, una altura considerablemente alta teniendo en cuenta que la altitud media en Medellín es de 1495 msnm. En estos lugares, el precio del m² es mayor al promedio de Medellín, alcanzando valores entre los $3.5 millones y los $4.5 millones.
Relación población vs altura
El Poblado, Belén y Laureles Estadio concentran más de 1000 habitantes por cuadrante, siendo las zonas con mayor población de Medellín. Los sectores con menos población (por debajo de 10 personas por cuadrante), se encuentran principalmente ubicados en los límites urbanos de la ciudad.
Encontramos que los precios de las viviendas no están afectados por la altitud en la que se encuentran las viviendas, ni por la cantidad de personas que viven alrededor. Vemos que El Poblado y Popular tienen una altitud similar y precios completamente diferentes; y que el Poblado y Laureles Estadio tienen un precio y población similar pero diferentes alturas.
