Colombia: tercer mercado mejor recuperado tras la pandemia

Summary:

En Properati nos unimos con otros portales inmobiliarios del Grupo OLX, y analizamos el desempeño del sector inmobiliario en 13 países con economías emergentes durante la pandemia.

El mercado colombiano está mucho más estable después de un año de pandemia; hoy Colombia es el tercer país donde más se busca vivienda respecto al 2020, y donde menos disminuyó el precio de las viviendas entre los países sudamericanos. Esto concluyó un estudio que realizamos junto a otros portales de Real Estate de OLX Group en: Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador, Perú, Uruguay, Polonia, Portugal, Rumania, Rusia, Ucrania, Bulgaria e Indonesia.

En estos países se concentra el 11 % de la población de la Tierra y el 8 % del PIB Mundial.

El precio del metro cuadrado, tanto en arriendo cómo en venta, disminuyó visiblemente en Sudamérica durante el 2020, mientras que en países europeos aumentó hasta en un 36% a pesar de la incertidumbre económica mundial. En Colombia, el metro cuadrado de las viviendas disminuyó entre un -7% y -10% durante el 2020. 

Estas cifras dan un parte de tranquilidad y un abrebocas de lo que se viene este año en materia de reactivación económica.

“Durante el 2020 nuestros mercados en Latinoamérica se comportaron casi como una montaña rusa, mientras en Europa llegaron a una relativa estabilidad. En cambio, en este 2021 estamos comenzando a ver una mayor estabilidad acompañada de mejores cifras que la época pre-pandemia”. 

Gabriel Gruber, CEO de Properati

La demanda

En esta investigación recopilamos y analizamos las visitas registradas en todos los portales desde que inició la pandemia hasta los primeros meses del 2021. Las cifras revelan que todos los mercados sufrieron una drástica caída en la demanda de vivienda entre las semanas 9 y 10 del 2020; esto coincide con el inicio de la cuarentena en la mayoría de países. 

A partir de esta caída, analizamos los datos para determinar la recuperación que tuvieron los mercados de bienes raíces en el mundo. ¿Cómo?: analizamos los niveles de tráfico semanal durante el año y calculamos cuántas semanas tardó cada país en volver a tener un nivel de búsquedas de vivienda similar al de tiempos pre-pandemia.

Bajo este orden de ideas, los mercados europeos se recuperaron con mayor facilidad que los sudamericanos durante el 2020 . Entre 5 y 8 semanas tardaron los países europeos en volver a ver niveles de tráfico similares a los de tiempos pre-pandemia. Mientras tanto, los países sudamericanos no lo lograron o tardaron mucho en hacerlo, a excepción de Brasil. A pesar de esto, todos los países presentaron signos de recuperación. 

Los mercados sudamericanos fueron más volátiles, pues registraron altos picos seguidos de caídas en el tráfico en cortos periodos de tiempo. En cambio, en los países europeos se evidenció un comportamiento más estable, como una meseta con menos picos. En la siguiente gráfica, puedes ver la evolución de búsquedas de vivienda semanales (por cada 100 mil habitantes) en cada país. 

Sin embargo, en el 2021 el panorama parece cambiar, pues dos países latinoamericanos figuran entre los tres con mejor recuperación frente al año anterior. Comparamos las búsquedas de vivienda realizadas en sus portales entre inicios del 2020 y el mismo periodo en 2021, y encontramos que Perú registra el mayor aumento anual de búsquedas (12.7%), seguido de Ucrania (10.8%) y Colombia (10.7%). El top cinco lo cierran Polonia (8.1%) y Uruguay (7%).

“Han sido tiempos difíciles pero somos optimistas frente a lo que se viene en el mercado, hoy en Colombia la aceleración digital está provocando que muchas más personas encuentren el lugar indicado. Ha sido un año de preparación de Properati, pensando en acompañar a quien busca adquirir su nuevo hogar”, comenta Gabriel Gruber, fundador de Properati.

Este gráfico muestra el crecimiento del tráfico de los portales inmobiliarios de cada país.

La oferta

Durante el 2020, la oferta de apartamentos creció mucho más en los países sudamericanos que en los europeos. De hecho, Colombia fue de los países donde más aumentaron los anuncios de apartamentos en venta (80%) y arriendo (160%) durante el año. Este incremento en la cantidad de anuncios se explica porque muchas personas pusieron en venta y arriendo sus apartamentos al mismo tiempo, esperando lo que ocurriera primero.

En la siguiente gráfica puedes ver el porcentaje que aumentó el precio de los distintos tipos de viviendas en todos los países analizados.

Este análisis de precios determinó que durante el 2020 el precio del metro cuadrado de casas y apartamentos bajó en todos los países de Sudamérica (con mayor fuerza en Ecuador y Brasil), mientras que en Europa subió (con mayor fuerza en Ucrania, Bulgaria y Rusia). Entre tanto, los precios de los arriendos no siguieron una tendencia clara en los continentes y en Colombia disminuyeron un 6%.

Por otra parte, el estudio analizó la correlación entre la inflación y el comportamiento de los precios cada mes, y evidenció que los precios de los arriendos en Colombia siguieron la tendencia de la inflación durante todo el año, más que cualquier otro país analizado. 

“La fuerte relación que tiene el valor del dólar, que subió en casi toda la región, y el impacto del confinamiento en la economía en general provocaron distintos niveles de inflación. En Colombia, la relación de la inflación con los precios del mercado inmobiliario es tan sensible que se observa una tendencia prácticamente idéntica”, agrega Gruber. 

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Para determinar la correlación entre los precios y la inflación, utilizamos el Coeficiente de Pearson, un indicador estadístico que mide la dependencia lineal entre dos variables. Se encuentra siempre entre -1 y 1. En Colombia encontramos un coeficiente de 0.70 entre los arriendos y la inflación, el más alto de todo el análisis.

En todos los países, el comportamiento de los precios no siguió una tendencia completamente uniforme, mientras los arriendos bajaban, los precios de venta subían, y viceversa, a excepción de dos casos: Ecuador, donde los arriendo subieron entre un 24% y 53%; y Bulgaria donde los arriendos bajaron entre un 11% y 26%. 

A pesar de los abruptos cambios en la demanda de vivienda durante el año, las variaciones en los precios demuestran que el mercado colombiano se mantuvo estable pese a las adversidades, en comparación con otros países. En el documento adjunto podrás encontrar mayores detalles y otras variables que analizamos en esta investigación.

Metodología

Las cifras de los países presentados en este análisis corresponden a los portales inmobiliarios del Grupo OLX. En esta investigación no están todos los países donde OLX tiene presencia sino solamente once. Los datos de Colombia, Argentina, Ecuador, Perú y Uruguay fueron obtenidos de las bases de datos internas de Properati, y los de Brasil de OLX Clasificados de ese país. 

La oferta y los precios fueron analizados con datos del 2020, mientras que la demanda fue analizada con datos de 2020 y 2021 (con corte a febrero).

Por razones del mercado, en la oferta y precios se analizaron por aparte las variables: apartamentos en venta, casas en venta, apartamentos en arriendo y casas en arriendo. Los datos de demanda corresponden al número de visitas que tuvo cada semana el portal inmobiliario de cada país. 

Bogotá

Viviendas en Venta en Colombia

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