Comprar una vivienda es una de las inversiones más confiables debido a la seguridad que demuestra en tiempos de incertidumbre económica y al rendimiento que puede generar a mediano y largo plazo con base en el arriendo.
En este escenario, la rentabilidad se posiciona como uno de los aspectos más importantes a considerar durante la búsqueda de vivienda. El primer paso es calcular en cuánto tiempo se recuperaría la inversión al arrendar el inmueble y comparar esta cifra con valores de referencia. Por esta razón, desde Properati, plataforma especializada en asesoría inmobiliaria, elaboramos un ranking de la rentabilidad anual de los barrios en Medellín.
El análisis se basa en la fórmula sencilla de rentabilidad anual que establece la ganancia que ingresaría una persona al alquilar su vivienda en un año en relación al precio de venta.
Rentabilidad anual = Alquiler anual / Venta total
En el siguiente gráfico puedes visualizar el porcentaje del retorno a la inversión en 168 barrios de la capital paisa. Filtra por comuna para conocer la información de cada sector.
Los barrios con mayor rentabilidad
El barrio Villa Nueva, en La Candelaria, se posiciona en el primer puesto del ranking con un 10.4% de rentabilidad anual promedio; le sigue Sucre, en Villa Hermosa con un 9% anual.
Los siguientes barrios que encabezan el top 5 son El Castillo (Poblado), Villa Hermosa (Villa Hermosa) y Astorga (Poblado) con una rentabilidad que varía entre el 8.4% y el 7.8%.
“Estos lugares se presentan como las opciones idóneas al momento de comprar una vivienda para luego arrendarla, pues con los precios actuales se recuperaría la inversión entre 9 y 12 años. Además, la presencia de barrios tan diferentes en los primeros puestos del ranking demuestra la diversidad que tiene el mercado paisa, donde los compradores tienen la ventaja de encontrar cifras atractivas sin importar el presupuesto”
Ricardo Rodríguez, Gerente Regional de Properati en Antioquia.
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Los barrios con menor rentabilidad
Por otra parte, los barrios Asomadera No. 3 en Buenos Aires y Sevilla en Aranjuez presentan los niveles más bajos de rentabilidad anual en Medellín. En promedio, Asomadera No.3 otorga un 3.5% anual con un precio por m² de $8,861,000 pesos, mientras que la rentabilidad en Sevilla es del 4% y el m² cuesta $4,229,000.
“La razón detrás del hecho que estas zonas no alcancen los valores de otros barrios con características similares radica en que la diferencia de precios de venta y arriendo es menor, por lo tanto, la brecha de utilidad se reduce”, agrega Rodríguez
Guayabal (Guayabal), Manrique Oriental (Manrique) y Santa Margarita (Robledo) son otros de los lugares con menor rentabilidad en la capital antioqueña, con un porcentaje promedio que oscila entre 4.6% y 4.3% al año.
Sin embargo, es importante resaltar que aunque estos barrios comparten un bajo nivel de retorno a la inversión, los precios de sus viviendas son visiblemente diferentes. El m² cuesta: $6,373,000 en Guayabal, $4,059,000 en Manrique Oriental y $2,492,000 en Santa Margarita.
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¿Qué ocurre en El Poblado?
Según Rodriguez, “El Poblado concentra un importante segmento de la demanda en Medellín, debido a que es una zona apetecida por extranjeros y locales que buscan vivir rodeados de la oferta de restaurantes y entretenimiento más exclusiva de la ciudad”.
El precio del metro cuadrado en El Poblado oscila entre los $5,000,000 y $7,200,000 de pesos, siendo El Diamante No. 2 el barrio más económico y Altos del Poblado el más costoso.
Los barrios más rentables de El Poblado para comprar un apartamento y ponerlo en alquiler son El Castillo (8,4%), Astorga (8%), Las Lomas No.1 (7,4%), Las Lomas No.2 (7,3%) y Alejandría (7%). En otras palabras, estos barrios ofrecen recuperar el capital, en promedio, de 11 a 14 años.
Entre tanto, los barrios con la rentabilidad anual más baja de El Poblado son Altos del Poblado, Santa María de Los Ángeles, Barrio Colombia, Los Naranjos y La Aguacatala; donde el promedio oscila entre el 5.7% y 6.2% anual. Esto quiere decir que, en promedio, los compradores en estos barrios verán el 100% del retorno a su inversión dentro de 16 a 17 años, tomando como referencia los precios actuales.
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Metodología
- Tomamos como valor de referencia un apartamento de 80 metros cuadrados, con 2 o 3 habitaciones: a esto le llamamos un apartamento promedio.
- Se analizó más de 40 mil anuncios en venta y arriendo disponibles entre enero y junio de 2022.
- El resultado final reúne los precios promedio de apartamentos en arriendo y venta en 168 barrios. En el análisis se descartaron barrios que no reunieron una muestra mínima para el cálculo. Para descartar valores anómalos, se utilizaron diferentes técnicas de limpieza de datos, tanto cuantitativas como cualitativas.
