Un contrato de arrendamiento es el documento en el que se formaliza la obligación recíproca entre arrendador y arrendatario con el fin de ceder el uso y disfrute de un bien a cambio de un precio o servicio determinado.

En este artículo te mostraremos cuáles son sus principales características, qué tipos de contratos de arrendamiento existen y todo lo que debes tener en cuenta si estás pensando en arrendar una vivienda o un local comercial.

Normatividad que regula los contratos de arrendamiento

El Código Civil de Colombia en su artículo 1973 lo define como:

Artículo 1973. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

La Ley 820 del 2003, la cual fija los criterios del arrendamiento de la vivienda urbana en Colombia, lo define en su artículo 2 de la siguiente manera:

Artículo 2º. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo; 

b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales. 

En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.

En la descripción del artículo 2 se describe la inclusión de los servicios públicos domiciliarios o de los servicios como parqueadero, depósitos, cuotas de administración, zonas comunes, entre otros, cuando aplique dentro del acuerdo de renta.

Conoce más sobre: ¿Qué es la Ley 820 del 2003?

En cuanto a la normatividad que rige para los contratos de arrendamientos de inmuebles comerciales se encuentra contenida en el Código de Comercio de Colombia, el cual estipula entre sus artículos 515 hasta el 524 las condiciones del arrendamiento como renovaciones, indemnizaciones, subarriendos, entre otros.

Características y partes que conforman el contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento en Colombia se puede realizar por escrito o de manera verbal. Lo más recomendable es formalizarlo y autenticarlo de manera escrita, ya que siempre se podrá usar el documento como constancia en caso de problemas o desacuerdos entre las partes. Actualmente se cuenta con herramientas que permiten realizarlo de manera digital.

Las partes que interactúan en un contrato de arrendamiento son:

• Arrendador: Es la persona propietaria del inmueble quien cede el uso del inmueble al arrendatario.
• Arrendatario: Es la(s) persona(s) que asume el papel de inquilino y adquiere el derecho de uso del inmueble a cambio de un servicio o un valor económico conocido como canon de arrendamiento.

Conoce más sobre: Fiador y Codeudor; ¿Cuál es su papel en el contrato de arrendamiento?

¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento?

Los contratos de arrendamiento deben incluir toda la información relevante del estado del inmueble y del uso que se le va a dar. Además, se deben incluir todas las cláusulas que se hayan acordado entre las partes.

Estos son los elementos que siempre deben ir incluidos dentro de un contrato de arrendamiento:

• Identificación de las partes: Nombres y documentos de identificación del arrendador, arrendatario, y, cuando sea necesario, del codeudor y fiador.
• Información del inmueble: Ubicación, dirección, ciudad, barrio, especificación si es parte de un conjunto de propiedad horizontal y otros detalles relevantes del inmueble.
• Precio y plazos de pago: Monto del arrendamiento y los plazos para realizar los pagos.
• Medio y forma de pago: Especificación del medio y la forma de pago del valor del arriendo.
• Duración del contrato: Tiempo límite del contrato, indicando la fecha de inicio y de finalización, comúnmente 6 o 12 meses en Colombia.
• Obligaciones de las partes: Responsabilidades y deberes tanto del arrendador como del arrendatario.
• Terminación del contrato: Causales que pueden llevar a la finalización del contrato de arrendamiento.
• Servicios públicos: Inclusión de pagos de servicios públicos en el canon de arrendamiento, si aplica.
• Cobros por mora: Cláusulas sobre cobros por intereses de mora y otras disposiciones especiales para el uso correcto del inmueble.
• Firma de las partes: Firmas de todas las partes involucradas en el contrato.

Conoce más sobre: Guía para arrendar una vivienda con mascotas y no morir en el intento

¿Cómo se realiza la renovación o prórroga del contrato de arrendamiento?

Si las partes están de acuerdo, la renovación o prórroga del contrato de arrendamiento se realizará de manera automática por un término igual al inicialmente pactado. Esto está descrito en el artículo 22 y 23 de la Ley 820 del 2003 que rige el arriendo en Colombia.

En caso de que se presenten nuevas características y variables importantes dentro del contrato de arrendamiento, se podrá realizar nuevamente el procedimiento con un nuevo documento donde se incluya esta información. 

Cuando se realiza la renovación automática del contrato de arrendamiento, las condiciones seguirán siendo las mismas y la única que podrá cambiar es el valor del canon de arrendamiento.

Conoce más sobre: ¿Qué pasa si termino mi arrendamiento antes de lo pactado?

Incremento del arriendo en viviendas urbanas

El artículo 20 de la ley 820 del 2003 especifica cómo y cuándo puede realizarse el incremento en el precio del arriendo en las viviendas urbanas del país. La Ley estipula que:

Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley. 

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

Por ejemplo, para el 2024 el valor máximo que puede incrementarse es del 9,28% sobre el valor del arrendamiento, puesto que este fue el IPC registrado al cierre del 2023. Es decir que si se paga $1.000.000 de arriendo, el incremento máximo que se le adicionará será de $92.800.

Incremento del valor del arriendo en inmuebles comerciales

A diferencia de las viviendas urbanas, los inmuebles comerciales no cuentan con una regulación específica que permita determinar el valor del incremento año tras año. Si bien en el Código Civil y de Comercio de Colombia existe información relacionada, no hay un artículo que abarque el valor del reajuste.

De esta manera, el incremento para inmuebles comerciales será determinado por las dos partes que firman el contrato de arrendamiento. Por lo general, estos incrementos quedan pactados desde un inicio dentro del contrato de arrendamiento para evitar molestias a mediano o largo plazo.

Conoce más sobre: ¿Cómo se calcula el valor de un arriendo?

Terminación del contrato de arrendamiento

Entre los artículos 21 y 27 de la Ley 820 del 2003 se explican las causales para la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario y del arrendador. Las dos partes pueden finiquitar el contrato por mutuo acuerdo.

En caso de solicitar la finalización del contrato de arriendo, bien sea por parte del arrendador o el arrendatario, deberá informar por escrito a la otra parte con una antelación de 3 meses. En caso de no presentarse un acuerdo entre las partes y de incumplirse el plazo pactado del contrato, deberá pagarse una indemnización equivalente a 3 meses de renta.

Existen diversas razones por las cuales se podría pedir unilateralmente la terminación del contrato como: el no pago del valor del arriendo y servicios públicos, subarriendo del inmueble cuando no haya autorización previa del arrendador, afectación de la tranquilidad de los vecinos, violaciones al reglamento de propiedad horizontal, entre otras.

Conoce más sobre: ¿Es legal subarrendar una propiedad?